רכוש עלויות במבט חטוף בקניית קרקע, בית ודירה

תוכן

• מבנה עלויות
  • מס העברת נדל"ן
    • שיעורי מס
  • עלויות תיווך
  • דמי נוטריון
  • תיאור משפטי
• עלויות רכישה נוספות
  • עלויות מודרניזציה
  • עלויות פיתוח
  • עלויות עוקבות
• טיפים לקוראים מהירים

החלום של בעלות על בית הוא משאלה שרבים מגרמנים. ברוב המקרים, המימון הוא המכשול הגדול ביותר. ישנן כמה סיבות לכך: ראשית, הבנקים צופים שלפחות 20 אחוז ממחיר הנדל"ן יצטרך לממן מההון העצמי. מצד שני, עלויות הרכישה הינן סכום גבוה שלעיתים לא מחושב, אם ברצונך להציג את כל העלויות עבור רכישת בית, קרקע או דירה, תלמד בפוסט זה, הכל על עלויות רכישה.

מבנה עלויות

עלויות נוספות הנוספות למחיר רכישת הנכס מכונות עלויות רכישה מקריות. אלה כוללים את עלויות התיווך, את נוטריון ושכ"ט המשפט וכן את מס העברת הנדל"ן . בנקים אינם מממנים עלויות הקשורות לרכישה. יש לממן את העלויות הללו מכיסכם האישי. עלויות הרכישה המשויכות משתנות במידה ניכרת ממדינה פדרלית למדינה ולכן יכולות להוות בין 10 ל -15 אחוז ממחיר רכישת הנדל"ן . בפרט מס ההעברה על הקרקע ועלויות התיווך משתנות במידה ניכרת מאזור לאזור.

על מנת לשמור על סקירה גסה, יצרנו עבורך טבלה בה מופיעים עלויות הרכישה של המדינות הפדרליות הבודדות. עם זאת, זכור כי טבלה זו נועדה רק לתת לך סקירה כללית. לכן המחירים אינם קבועים וכפופים לתנודות רגילות בשוק. עבור הסקירה נאמדו 1.5 אחוז מעלויות הנוטריון וכניסת רישום המקרקעין.

טבלה - מבנה עלויות עם דמי תיווך

המדינה	סכום עלויות הרכישה
באדן-וירטמברג	10.07% - 11.26%
בוואריה	8.57% - 9.76%
ברלין	13.45% - 14.64%
ברנדנבורג	15.14%
ברמן	10.07% - 12.45%
המבורג	12.25%
הסה	11.07% - 13.45%
מקלנבורג-מערב פומרניה	10.69% - 13.64%
סקסוניה התחתונה	10.07% - 12.45%
נורדריין וסטפליה	11.57%
ריינלנד-פאלץ	10.07%
חבל הסאר	11.57%
סקסוניה	8, 57% - 12, 14%
סקסוניה-אנהלט	10.07% - 13.64%
שלזוויג-הולשטיין	11.57% - 15.14%
תורינגיה	11.57% - 15.14%

טבלה - מבנה עלות ללא דמי תיווך

המדינה	סכום עלויות הרכישה
באדן-וירטמברג	6.5%
בוואריה	5%
ברלין	7.5%
ברנדנבורג	8%
ברמן	6.5%
המבורג	6%
הסה	7.5%
מקלנבורג-מערב פומרניה	6.5%
סקסוניה התחתונה	6.5%
נורדריין וסטפליה	8%
ריינלנד-פאלץ	6.5%
חבל הסאר	8%
סקסוניה	5%
סקסוניה-אנהלט	6.5%
שלזוויג-הולשטיין	8%
תורינגיה	8%

מס העברת נדל"ן

מס העברת הנדל"ן ישולם על כל רכישה של נכס החל מ- 2500 יורו ויכול להיות עד 50 אחוז מעלויות הרכישה. זהו מס חד פעמי שמשרד המס דורש. אין להתבלבל עם מס הקרקע השנתי על נדל"ן, שדורש הערים והעיריות. בסיס החישוב למס העברת הנדל"ן הוא מחיר המכירה של הנכס.

הערה: מס העברת המקרקעין מוגבל רק לשווי הקרקע אם הקונה מתחיל לבנות את הבית במועד מאוחר יותר. לעניין זה, כריתת החוזים, אך באופן זמני ומבחינת התוכן בנפרד. בהיבט זה, אין מס העברת קרקעות לבניית בתים.

ישנם מספר חריגים שבהם משרד המס אינו מחייב מס העברת מקרקעין.

• סילוקים בין בני זוג ושותפים רשומים
• שווי נכס מתחת ל 2500 €
• מכירות נדל"ן בין אנשים קשורים ישירות: הורה-ילד (מאומץ גם הוא)
• מתנה של אנשים הקשורים ישירות כמו גם בני זוג ושותפים לחיים
• יורשים משותפים של נחלאססטילונג

על פי סעיף 13 לפסקה 2 GrEStG, למרות שבעלים ורוכשים נחשבים לחייבי מס, חוזה הרכישה מגדיר בבירור מי משלם את מס העברת הנכסים, וברוב המקרים זהו הקונה. כך, בקושי ניתן להימנע ממס העברת הנדל"ן בעלויות הרכישה.

שיעורי מס

תלוי במדינה הפדרלית, סכום מס העברת הנדל"ן הוא בין 3.5 ל 6.5 אחוז ממחיר רכישת הנדל"ן . זה חל באופן שווה על אדמות כמו גם על דירות ובתים כאחד.

שיעור המיסוי	מדינות
3.5%	בוואריה, סקסוניה
4.5%	המבורג
5.0%	באדן-וירטמברג, מקלנבורג-ורפומרן, סקסוניה התחתונה, ריינלנד-פאלץ, סקסוניה-אנהלט, ברמן
6.0%	ברלין, הס
6.5%	ברנדנבורג, נורדריין-וסטפאליה, סארלנד, שלזוויג-הולשטיין, תורינגיה

שיעורי המס כל כך שונים, מכיוון שעד 1 בספטמבר 2006 שיעורי המס בפריסה ארצית עומדים על 3.6 אחוזים. מאחר והמדינות הפדרליות רשאיות לקבוע את שיעור המס הזה בעצמן, זה עלה באופן דרמטי. רק בבוואריה ובסקסוניה מיסוי העברת הקרקעות עדיין עומד על 3.5 אחוזים. עליות אלה הן מקור הכנסה מבורך עבור חלק מהמדינות, שכן כל דבר שמעל 3.5 אחוזים אינו מהווה עוד חלק ממערכת השוויון הפיננסי הארצית.

עלויות תיווך

קשה גם להימנע מעמלת התיווך, מכיוון שהמתווכים הם בדרך כלל הדרך הטובה והקלה ביותר לרכוש חפץ, שמתאים לציפיות שלהם. כמו במס העברת הקרקעות, ישנם מתווכים אזוריים גם בתיווך.

עמלת Realtor	מדינות
3.57%	נורדריין-וסטפאליה, ריינלנד-פאלץ, סארלנד
3.57% ל- 4.76%	באדן-וירטמברג, בוואריה
3.57% עד 5.95%	ברמן, סקסוניה התחתונה, הסן
3.57% ל- 7.14%	סקסוניה, סקסוניה-אנהלט, שלזוויג-הולשטיין, תורינגיה
4.19% עד 7.14%	מקלנבורג-מערב פומרניה
5.95% עד 7.14%	ברלין
6.25%	המבורג
7.14%	ברנדנבורג

הערה: ברוב המדינות הפדרליות עמלת התיווך מפוצלת בין קונה למוכר, אך מה שמכונה "עקרון ההזמנה" אינו חל על מכירות נדל"ן, אלא רק על מתיר. לכן עליכם לצפות לשלם לעמלת התיווך, גם אם המוכר שכר את המתווך.

מכיוון שלרוב מתווכים גובים יותר מ -3.5% בתוספת מס מכירות, ראשית יש ליידע אותם ביסודיות על דמי התיווך ולהגדיר אותם באופן חוזר כך שלא יחרגו מהם. דמי התיווך מהווים אפוא חלק בלתי נעלה בעלויות הרכישה. לכן חשוב למצוא את המתווך המתאים לצרכים שלך. אם מצאת מתווך, גלה על הפניות שלו וברר באופן אישי עם הבעלים. בדוק את הכישורים של המתווך וכמה זמן הוא מתווך בנדל"ן, במיוחד באזור שלהם.

שימו לב לנקודות הבאות עבור דמי התיווך

• דמי ניכוי מס רק במקרים חריגים
• יש לשלם את העמלה תוך 3 שבועות
• דמי תיווך נדרשים גם כאשר חוזה המכר מסתיים בדיעבד
• אם הוזמן מתווכים שונים - העמלות יכולות להכפיל
• מחיר הרכישה עשוי לכלול כבר דמי תיווך, למשל לפרויקטים של בניה חדשה
• מתווכים עשויים לגבות עמלות גבוהות יותר עבור נכסים בעלי ערך נמוך

דמי נוטריון

לרכישת נכס תמיד נדרש נוטריון, מכיוון שללא הרשאות חוזה רכישה אינו יעיל. עלות הנוטריון היא אחוז אחד ממחיר הרכישה. בין משימות הנוטריון ניתן למצוא זיהוי זהויות והכנת חוזי רכישה. הוא גם יוזם את רישומו של הבעלים החדש בפנקס המקרקעין וביטול הבעלים הזקן בסלביגם. אם אתה לוקח שירותים נוספים של הנוטריון לתבוע, דמי הנוטריון עשויים לגדול.

תיאור משפטי

לאחר שהנוטריון יזם את כניסתו של הבעלים החדש לפנקס המקרקעין, מרשם המקרקעין לוקח את הרישום והקונה הופך לבעלים החדש של הנכס. לצורך ההרשמה יש לשלם אגרה של בערך 0.5 אחוז ממחיר הרכישה . לפיכך, ערך רישום המקרקעין מייצג את הפריט הקטן ביותר בעלויות הרכישה.

הערה: אם במימון, מוסדות אשראי ידרשו רישום משכנתא בטאבו.

חישוב עלויות רכישה

בכדי להראות לכם מה מבנה העלויות של עלויות הרכישה המקריות, הכנו חישוב השוואתי. כאובייקט הפניה השתמשנו בבית צמוד קרקע, עם 5 חדרים ושטח מגורים של 100 מ"ר, תמורת 440, 000 יורו לצורך החישוב. הנכס אמור להיות ממוקם בסן וזו עמלת תיווך בהסכמה של 5.95 אחוזים. שכר הטרחה הנוטריוני וכניסת רישום המקרקעין נאמדים ב -1.5 אחוזים.

עלות הרכישה	חישוב
מחיר הרכישה	440, 000 €
מס העברת נדל"ן	26, 400 €
עמלת תיווך (נטו)	26, 180 €
מס מכירות של 19% בעמלת תיווך	4, 974 €
שכר טרחה נוטריוני וכניסה למרשם המקרקעין	6, 600 €
סך כל העלויות	504, 154 €
סכום עלויות הרכישה	64.154 €

עלויות הרכישה הן בדוגמה שלנו 64.154 יורו. מדובר על 12.7 אחוז ממחיר הרכישה ואלו אינם ממומנים על ידי הבנקים במשותף, ולכן הקונה צריך לממן מכספו. הוסף לזה את ההון העצמי של 20 אחוזים מעבר לזה, שאתה זקוק לו להלוואה בנקאית, ואז הוסף עוד 88, 000 יורו. זה מייצר יחד 152.154 יורו שתצטרך לממן בעצמך.

האם ניתן לחסוך כסף "> הפחתת עלויות בטרפיננץ.

עלויות רכישה נוספות

בנוסף לעלויות הרכישה הרגילות, בהתאם למצב הנכס, יתכנו עלויות נוספות. כל עלויות רכישה מקריות שעלולות להתרחש צריכות להיות מובנות בתכנון הפיננסי שלך כך שלא תסבול כל אסון פיננסי ותזדקק למימון מחדש יקר.

עלויות מודרניזציה

מי שקנה ​​בית או דירה עשוי להזדקק לתכנון עלויות שיפוץ ומודרניזציה. במיוחד עם נכסים ישנים, יתכן שיהיה צורך לשפץ מכיוון שיש לחדש את החלונות, הדלתות והגג, מכיוון שאולי אין להם את היעילות האנרגטית הנחוצה. אם למשל יש צורך בשיפוץ אנרגטי, עליכם לשקול האם זה יכול להיות מסובסד על ידי המדינה.

עלויות פיתוח

מי שרוצה לקנות חלקת אדמה לבניית בית משלו, צריך לבדוק קודם עד כמה קרקע הבניין כבר פותחה. זה יהיה אופטימלי אם קרקע הבניין מפותחת במלואה או עלויות הפיתוח כלולות במחיר הרכישה. אתם לא מסתדרים עם רוב עלויות הפיתוח, מכיוון שרק עבור חלקת אדמה מפותחת ניתן היתר בנייה.

הערה: לפני שאתה רוכש חלקת אדמה, שאל את רשות הבנייה האחראית עד כמה עלויות הפיתוח יכולות להיות גבוהות.

הפריטים לפיתוח כוללים:

• נוכחי
• גז (לא הכרחי לחלוטין)
• מים
• טלקומוניקציה

העלויות אינן קבועות, מכיוון שאלו מבוססות על המרחק לצומת, אך ניתן להעריך עבור הפריטים חשמל, גז ומים כל אחד בערך 2000 יורו. החיבור לרשת הטלקומוניקציה לרוב מעט זול יותר. אך גם כאשר קונים בית יכולים עדיין להיות כרוכים בעלויות פיתוח. כמובן שמי שקונה נכס ישן קיים אינו מצפה להוצאות על פיתוח נוספות מכיוון שמוצבים צינורות חשמל, גז ומים, אך עליכם לבדוק האם עלויות הפיתוח כבר חויבו. בדוק עם המתווך או הקהילה שלך אם עלויות הפיתוח כבר הוסדרו. עלויות פיתוח הן נושא גדול, ואם אתה זקוק למידע נוסף, תוכל לגלות את כל מה שאתה צריך לדעת בתרומתו של Talu " עלויות פיתוח נכסים - עלויות למ"ר ".

עלויות עוקבות

לאחר רכישת נכס נוצרות עלויות רגילות, בנוסף לתשלום החזר המשכנתא החודשי. אלה כוללים, למשל, עלויות כמו ארנונה, ביטוח בעלי בתים וביטוח אחריות אישית לבעלי בתים או ביטוח אחריות לבעלי בתים. כמובן, עלויות החשמל והחימום והעמלות עבור פינוי פסולת וכדומה ממשיכות לרדת כמו אצל כל שאר משקי הבית.

טיפים לקוראים מהירים

• עלויות הרכישה שונות מאוד מבחינה אזורית
• עלויות הרכישה יכולות להסתכם בין 10 ל- 15% ממחיר הרכישה
• בנקים לא מממנים את עלויות הרכישה
• חשב אם עלולות להיווצר עלויות נוספות