קנו קרקע בחכירה - מה זה? כל היתרונות והחסרונות

תוכן

• זכות בנייה מורשת - מהם היתרונות והחסרונות
• שימוש בקרקע
• דרך החוצה בסתיו הביתה
• ערך נכס משתנה
• ממי לשכור?
• מאפיינים משפטיים
• לאנשי מקצוע בתחום הנדל"ן

בנייה על אדמה בנויה היא אלטרנטיבה לרכישת אדמות. זה הרבה יותר זול וכך מספק את האפשרות להשיג נכס גם בתקציב מוגבל. עם זאת, לבנייה על אדמות תורשתיות יש מכשולים ומוזרויות משפטיות רבות שצריך לדעת לפני הבנייה. ידיעה טובה על המצב המשפטי היא חובה לפני הבחירה ברכישת נדל"ן זו, אחרת הפתעות רעות מאיימות.

לעקוף חלק גדול מעלויות הבנייה

החוק הגרמני קובע, בנוסף לרכישת קרקעות, לשכור אותם על החכירה במשך זמן רב. זה יחסוך למפתחי נדל"ן חלק גדול מהעלויות הכוללות. במקום מחיר רכישה חד פעמי, הנכס מושכר למשך 50 או 100 שנה. שכר הדירה, המכונה גם באופן מסורתי "חכירה", אינו סכום קבוע אלא מהווה אחוז מערך הקרקע. אף שהמונח "שכירות" עדיין נפוץ, הוא כבר אינו מותר כחוק.

הליך זה מציע יתרונות גדולים לשני הצדדים. מקרקעין חייבים במס. מגרש בנייה שלא נעשה בו שימוש גורם אפוא רק לעלויות מבלי לייצר תשואה. בדרך כלל אסור לשימוש מסחרי לא קונסטרוקטיבי (למשל חקלאות או גידול בעלי חיים) במגרש בנייה, אך לפחות בכפוף לכך. זכות הבנייה התורשתית יכולה להציע לבעלי הנכס תשואה מעניינת כל כך, שהיא הרבה מעבר למס הארנונה.

חכירה - מה זה?

במקרה של חוזה שכירות, בעלי קרקעות ומפתחי נדל"ן מסכמים חוזה ארוך טווח לשימוש צמוד להשכרה בנכס. הנכס כבר אושר לבניית נדל"ן. עם זאת, עד כמה חלקת הבניין כבר פותחה תלויה במקרה הבודד. יזם הנדל"ן יכול תיאורטי להתחיל מייד בבניית הבניין. עם זאת, הוא גם מחויב בתשלום דמי השכירות הקרקעיים מיום הסכם הרכישה.

ריבית זו מהווה כ 3-5% מערך הנכס. עם זאת, מכיוון שזה יכול להשתנות, התשואה ניתנת בשונות מסוימת לשני הצדדים. לאחר פקיעת הסכם הרישיון מסתיימת זכות הבעלות על הנכס. אם הנכס לא נרכש בינתיים על ידי בעל הנכס, הוא יוחזר לבעל הנכס ללא החלפה. כך גם אם המשכיר כבר לא עומד בהתחייבויות התשלום שלו. זוהי תקופת חסד של שנתיים, שלאחריה יכול בעל המקרקעין לראות בחוזה כמומס.

הנכס הבנוי נופל לבעל הקרקע, עם זאת, הוא מחויב בתשלום פיצוי סביר.

המאפיין המיוחד של חוק הבנייה התורשתית הוא שניתן לרשת אותו בירושה בגלל תנאי החוזה הארוכים. כך, החוזה עובר ליורשיו של יזם נדל"ן זה. עם זאת, זה חל רק על הזמן שצוין. מונח החוזה ששימש את היורש עבר גם ליורש.

יתרונות וחסרונות

היתרונות של חוזה שכירות הם עבור השוכר:

• דרך זולה לרכוש אדמות
• הפחתה משמעותית בעלויות הבנייה
• ירושה של הנכס והחוזה

היתרונות של חוזה שכירות עבור בעל הבית:

• טוב מאובטח ריבית על הון שאינו מנוצל אחרת
• ייצור לטווח ארוך של הכנסות נוספות
• הכנסה עולה דרך שכר הדירה
• בתום החוזה יחויב מבנה זול

החסרונות של חוזה שכירות לשוכר:

• מרגיש שאתה הבעלים של הבית שלך, אבל לא את הארץ שלך
• אי וודאות מסוימים לגבי הנטל הכספי השנתי
• אחריות גבוהה כלפי בעל המקרקעין
• מכירה מסובכת במיוחד של הבניין שהוקם.

חסרונות החזקה עבור בעל הבית:

• מרגיש שיש לך בית מוזר על האדמה שלך
• לקבל הוראות כי השוכר מטפל בנכס בזהירות
• נטל מס מלא של שכר דירה
• תקופת המתנה ארוכה לאי תשלום שכר הדירה
• הערכת שווי שנתית מורחבת של הנכס

שימוש בקרקע

לגבי נכס המשמש אך ורק למגורים, זהו כבר אתגר להבטיח שימוש זהיר בנכס לאורך כל תקופת החוזה. עם שימוש כה ארוך, סביר יחסית שתושב הנכס הזה או אחר לא ידאגו לו. כאן בעייתיות במיוחד הם מברגי תחביב. בדרך כלל ניתן להקצות שמן פסולת שלא הושלכה באופן חוקי למזהם לאחר תום חוזה השכירות. לעתים קרובות, בעל הקרקע כאן נשאר יושב על עלויות השיפוץ.

זה בעייתי עוד יותר בבניינים מסחריים שהוקמו למטרות שכירות. התנודה של משתמשי המחסנים ואולם הייצור יכולה להיות גדולה מאוד, מה שמקשה עוד יותר על מעקב אחר השימוש בפועל בנכס. באופן עקרוני, בעל המקרקעין אכן יכול לקזז את שווי המבנה בעלויות השיפוץ הצפויות עבור הקרקע. עם זאת, צריך להישאר גם כאן ריאליסטיים: צריך לבנות מבנה מאבן טבעית מאסיבית כך שהוא עדיין שמיש לאחר 99 שנה. בנייה, בנייה מפלדה או בנייני מעמד עץ בדרך כלל בשלה להרס לאחר 99 שנה.

דרך החוצה בסתיו הביתה

לבעל המקרקעין זכות, בתנאים מסוימים, לדרוש החזר מוקדם של הנכס. זה תקף במיוחד אם זה יכול להוכיח שהנכס לא נמצא בשימוש נכון או נכון. לעומת זאת, השימוש בעצמם לרוב אינו ניתן לאכיפה בכל הנוגע לחכירה קרקעית. הנה ההגנה על השוכר, שכן סוף סוף לצורך זה נקבעה תקופת החוזה הארוכה.

אולם בפועל, אכיפת שיבה הביתה אינה כה קלה. ברוב המקרים משתמשים בברירת מחדל לתשלום. עם זאת, לאחר 24 חודשים המחוקק קובע תקופה ארוכה מאוד שבה המשכיר אמור למלא את התחייבויותיו.

בנוסף, "שימוש לא ראוי" הוא גם עניין של פרשנות. לדוגמא, לא ניתן לאסור מיסודו לבניין שהוקם על בית חכירה להיות מוחלט מחדש. אפילו לא הכרחי שיידע את בעל הנכס על הדיירים הנוכחיים של הבניין. אולם לטובת מערכת יחסים עסקית טובה, לשני הצדדים תמיד מומלץ להתייחס זה לזה בצורה גלויה ושקופה ככל האפשר. זה מונע אי הבנות ומונע סכסוכים משפטיים יקרים.

ערך נכס משתנה

שכר הדירה הקרקע של שלושה עד חמישה אחוזים ייקבע בחוזה ולא ישתנה במהלך תקופת החוזה. עם זאת, מחיר הקרקע נתון לתנודות המשפיעות על ערכו ובכך על שכר הדירה. זה יכול להיות שונה מאוד מבחינה אזורית. במזרח גרמניה, למשל, ישנם אזורים רבים שחוו ירידה דרמטית במחירי הנדל"ן והנכסים בעשרים השנים האחרונות. בתים של בין שלושה לחמשת אלפי יורו אינם נדירים באזורים אלה.

מנגד, ישנם אזורים בגרמניה שבהם המחירים לנדל"ן מכל הסוגים התפוצצו תרתי משמע. נכון לעכשיו האזור סביב פרנקפורט חווה בום חסר תקדים. המחירים יותר מכפולים בעשר השנים האחרונות. מכיוון שבנקים רבים מעבירים משרות רבות מלונדון לאזור פיננסי זה כתוצאה מברקסיט, מגמה זו עשויה להימשך בטווח הארוך ולהחריף עוד יותר.

עם זאת, כאן צריך פשוט להסתכל על חוקי השוק מבחינת ההיגיון שלהם: באזורים עם מחירי נדל"ן חלשים, אף אחד לא יציע נכס מובנה אלא תמיד ינסה למכור אותו. במקום שקיים שוק קונה של נדל"ן, זה בדרך כלל לא מעניין את פיתרון המורשת. לעומת זאת, באזורי בום החלקות יקרות באופן דומה. להלן אפשרות של קרקע לבנייה תורשתית לשני הצדדים בצורה אינטליגנטית מאוד: הנכס נשאר אצל הבעלים והוא יכול לצפות קדימה להגדלת ההכנסות. עם זאת, מתקין הנכס יכול להיות הרבה יותר רגוע לפרויקט שלו, שכן החסרונות ביחס לכושר הנכסים של הנכס מביאים גם הם לפרספקטיבה.

ממי שכר דירה "> מאפיינים משפטיים

שומת המס של נכס בזכות בנייה תורשתית היא תמיד עבור בעל הבית רק לאחר שווי טהור של הקרקע לפני בניית הנכס. אמנם חלקת אדמה בנויה עולה באופן תיאורטי בערכם, אולם בעל הבית אינו יכול לחייב את הנכס הבנוי כדי להגדיל את שווי הנכס. אחרי הכל, זה לא הבניין שלו שעומד על המושכר שלו. עם זאת, לשיקול זה יש יתרונות גם למשכיר: שומת המס של הנכס מחושבת גם על בסיס קרקע לא מפותחת.

לשני הצדדים חשוב כי העברת ההתחייבויות תעבור למשתמשים פוטנציאליים הבאים. יש לציין זאת בחוזה, אחרת יתכנו סכסוכים משפטיים ניכרים עם רוכשי הבניינים או האדמות. אלה בדרך כלל אוכלים את כל היתרונות הכספיים של הנכס הבנוי.

לאנשי מקצוע בתחום הנדל"ן

נחשבת מפוכחת למדי, עולה התמונה הבאה: תקופת ההחזר הממוצעת עבור בית שנבנה אורכת 30 שנה. לאחר מכן, בעל בית הוא הבעלים היחיד של הנכס שלו מבלי שיהיה אחראי לאף אחד אחר. עם זאת, ניכוי שכר דירה לקרקע למשך שלושים שנה מסתכם גם הוא בסכום לא מבוטל, כך שהיתרון הכספי לבעלי בתים טהורים הוא נמוך למדי.

עם זאת, דברים שונים עבור בוני בית מוכווני תשובה. דיור רב משפחתי בנכס חוזה יניב הרבה יותר מהר מאשר אם היה צריך לרכוש את הנכס לבניין. בנוסף, ניתן לנכות את שכר הדירה השנתי בקרקע כהוצאה, כך שיכולים להיווצר כאן הטבות מס כוללות.

בלי קשר לאופן בו תרצו להשתמש בנכס החכירה, ייעוץ משפטי מעמיק, מפורט וחוזה עמיד למים הם חיוניים לשני הצדדים. רק הסכם חוזי ברור יכול להבטיח ששני הצדדים יוכלו להפיק תועלת מיטבית מהעסק. זה נכון במיוחד אם חתימי החוזים המקוריים מקצים את זכויותיהם לצדדים שלישיים באמצעות מכירה או ירושה. הסכם שכירות טוב לוקח בחשבון מקרה זה במידה רבה ומבטיח שלא יתעוררו בעיות במהלך הירושה.